Baubegleitung - Bauplanung, Baustatik, Bauherrenberater

Bauberatung * Bauantrag * Baustatik
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Baubegleitung

Bauherrenberater

Was soll man sich unter Baubegleitung oder Baubetreuung vorstellen?

Ausgehend von unserer Berufserfahrung und Prüfungstätigkeit kann man feststellen, dass wahrscheinlich für jeden Bauherrn, egal wie klein oder groß sein Vorhaben auch sein mag, nach anfänglicher Freude doch bald die Ernüchterung eintritt. Aus diesem Grund sollte man sich bei der Vorbereitung einer Maßnahme bereits Gedanken machen, welcher Weg eingeschlagen werden soll. Dabei sind nicht nur die Finanzierungsmöglichkeiten oder steuerliche Aspekte wichtig, sondern auch wie die Baumaßnahme umgesetzt werden soll.

Es gibt viele Wege. Die Realisierung kann mit einem Bauträger, einem Generalunternehmer oder einem Architekten in Einzelgewerksvergaben erfolgen. Jeder Weg hat Vor- und Nachteile und birgt Risiken. Man darf nicht vergessen, dass jeder Auftragnehmer ein Unternehmer ist und den Sinn verfolgt, Gewinne zu erzielen. Die vertragliche Stellung von Auftraggeber und Auftragnehmer ist besonders zu beachten.

1)  Kauf von Gebäuden oder Eigentumswohnungen

Kauft man sich ein fertiges Gebäude oder Wohnung, so geht man die Gefahr ein nicht zu wissen, wie das Gebäude errichtet wurde und ob Mängel bereits vorhanden sind. Nicht jeder Mangel an einem Gebäude ist für "Baulaien" gleich erkennbar. Selbst wenn man als Käufer auch Gewährleistungsrechte besitzt, so ist die gerichtliche Durchsetzung zeitraubend und ungewiss. Was ist, wenn man endlich den Prozeß gewonnen hat und der Verkäufer als GmbH insolvent ist ? Wie kann man wissen, ob das Kaufobjekt auch den Wert hat und der Kaufpreis diesem Wert entspricht ?
Hier sollte man sich Hilfe von einem unabhängigen Bausachverständigen holen. Auf jeden Fall sollte eine ausgiebige Baubegehung durchgeführt und vorhandene Zeichnungen geprüft werden. Sinnvoll ist auch eine überschlägliche Wertermittlungen oder mögliche Sanierungsaufwendungen. Auf Basis dieser Ergebnisse sollte emotionslos die Kaufentscheidung getroffen werden. Besonders bei alten Gebäuden werden trotzdem immer Restrisiken bleiben, aber manche Überraschungen können einem Käufer erspart bleiben.

2)  Bauträger und Generalunternehmer

Oft werden Baumaßnahmen im Rahmen von Pauschalverträgen mit Bauträgern oder Generalunternehmen realisiert. Die weitverbreitete Meinung dazu ist, dass es ein großer Vorteil ist, dass durch den Pauschalvertrag der Endpreis feststeht und man vor Preiserhöhungen gefeilt ist. Dies ist nur zum Teil richtig. Denn die Rechtsprechung sieht das unter bestimmten Voraussetzungen ein wenig anders, besonders dann, wenn sich Änderungen zur Ausstattung, Grundriss oder Material ergeben, man noch besondere Wünsche während der Bauphase hat oder sich sonstige Probleme aufzeigen. Ein Pauschalvertrag kann unter einer gewissen Flexibilität leiden.
Ein weiterer Vorteil kann sein, wenn man als Bauherr selber keine Zeit hat sich um die Maßnahme zu kümmern, dass man so alles aus einer Hand hat. Man unterschreibt den Bauträgervertrag und braucht dann nur noch einzuziehen. Der Gerneralunternehmer übernimmt dann die notwendigen Planungs- und Ausführungsleistungen. Bleibt aber die Frage, wer überprüft eigentlich die Bauausführung ? Wird so gebaut wie ich als Bauherr es bestellt habe ? Bestehen vielleicht Mängel ? Ein Sprichwort sagt: "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser". Wenn wir diese Frage stellen, dann bekommen wir zu hören, dass macht der Bauleiter des Generalunternehmers. Wir haben dann immer Zweifel, ob ein Angestellter eines Bauunternehmens alle Mängel, für welches sein Unternehmen verantwortlich zeichnet, aufdeckt. Weiter anzumerken ist auch, dass ein Generalunternehmen für die Baukoordination einen sogenannten Zuschlag, in der Regel zwischen 10% - 20%, verlangt.
Wir empfehlen regelmäßig jedem Bauherrn, sich einen unabhängigen Baubetreuer zur Seite zu stellen. Dieser kann den Bauherrn beraten, die Bauausführung prüfen, bestätigen und den Realisierungsstand einschätzen. So können mögliche Überzahlungen verhindert werden. Denn nur eine mängelfrei erbrachte geschuldete Leistung bedingt eine Vergütung. Dieser Sachverständige kann auch bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüche helfen. Bei der Abnahme der Leistung sollte man sich unbedingt bausachverständlich beraten lassen.

Beipiele aus unseren durchgeführten Beratungstätigkeiten sieht man hier.

3)  Architektenhäuser

Viel zu teuer, kann man nicht bezahlen und unwirtschaftlich, weil der Endpreis offen ist, sind oft die ersten Äußerungen von Bauherren.
Dem stimmen wir zu, wenn man nicht bestimmte Regeln einhält und die Rechtsprechung beachtet.
Natürlich gibt es auch bei freiberuflichen Architekten/Ingenieure nicht nur gute Beispiele. Einige arbeiten mit Baufirmen zusammen oder schauen ausschließlich auf das eigene Honorar.
Richtig ist aber, dass das Honorar des Architekten jetzt nur noch zum Teil an den Baukosten gekoppelt ist (Kostenberechnung als Abschluß der Entwurfsplanung) und der Vergütungsanspruch sich aus dem gesetzlichen Charakter der HOAI ableitet. Selbst dann, wenn man "hart" verhandelt kann der Architekt, unter bestimmten Bedingungen, auch im Nachhinein das gesetzliche Mindesthonorar einfordern. Überschläglich beträgt das Honorar nach den Leistungsphasen 1-9 HOAI 10%-12% der Nettobausumme.
Die Rechtsprechung hilft aber hier dem Bauherrn. Man sollte immer bei Vertragsabschluss eine Baukostenobergrenze als Beschaffenheit der geschuldeten Leistung vereinbaren (vgl. BGH VII ZR 362/01). Plant der Architekt das Bauwerk so, dass durch sein Verschulden die Baukosten überschritten werden, ist sein Werk mangelhaft und schadensersatzpflichtig. Je nach Leistungsphase hat der Architekt eine Kostenermittlungsart zu erbringen (Vorplanung = Kostenschätzung, Entwurfsplanung = Kostenberechnung, Angebotseinholung = Kostenanschlag, Objektüberwachung = Kostenfeststellung).
Bezogen auf das geschuldete Werk kann der Architekt auch eine gesamtschuldnerische Haftung haben. Das ist dann wertvoll, wenn Bauunternehmer in Insolvenz gehen und Baumängel bestehen. Durch die gesamtschuldnerische Haftung kann dann noch der Architekt in Haftung genommen werden.
Werden die Leistungsphasen 1-9 vereinbart, muss sich der Architekt genau wie ein Generalunternehmer um alle Bauangelegenheiten kümmern um das geschuldete Werk zu erbringen. Unbestritten ist, dass bei wettbewerbsbezogener Gewerkeausschreibung die kostengünstigsten Preise erzeilt werden am Markt.
Andererseits können Sie als Bauherr während der Bauphase durch die Gewerkeausschreibungen flexibel Änderungen noch vornehmen. Somit können auch Architektenhäuser eine Alternative darstellen.

4) Was stellen wir uns unter Baubetreuung vor

Ausgehend von unserer bautechnischen und juristischen Ausbildung können wir Sie als Bauherren umfangreich beraten und betreuen.
Im Interesse unserer Auftraggeber bieten wir verschiedene Beratungsformen für die Durchführung der Baumaßnahme an.

1) Beratung von Bauherren zur Baudurchführung und Vertragsgestaltung mit den Bauunternehmen oder Bauträgern einschl. Risikoeinschätzung

Diese Beratung erfolgt in unseren Beratungsräumen im Leisböhlweg 2 in Neustadt/Weinstrasse (Erstgespräch von einer Stunde ist kostenfrei)

2) Baubetreuung von Bauherren und Erstellung von Bauzustandsgutachten einschl. Risikoabschätzung zu Baumängeln


Entsprechend der Beauftragung fertigen wir eine Photodokumentation zum Baufortschritt und zu eventuellen Baumängeln an (Beweissicherung).
In allen Bauphasen stehen wir  gegenüber den Baufirmen/Bauträgern als unabhängige Berater dem Bauherren zur Seite.

Warum sollte man das machen?


Damit solche Mängel und Rechtsstreitigkeiten nach der Abnahme vermieden werden. Bedenken Sie immer, nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen und darlegen, dass

die Leistung einer Baufirma mangelhaft war.


Hier mal 3 Beispiele aus unserer Sachverständigentätigkeit, wo eine unabhängige Baubegleitung als Bauherrenberater dies verdeutlicht.




Beispiel aus der Bauausführung eines Bauträgers

Nach der Betonage hätte man die mangelhafte Verlegung der Stahlbetonbewehrung nicht mehr erkannt.

Die vorprogrammierten Nässeschäden im Kellergeschoß oder Risse im Mauerwerk hätten später einen erhöhten Bauunterhalt bedurft.
Allerdings schuldete der Bauträger die anerkannten Regeln der Technik, welche der Auftraggeber auch bezahlt hat.
Hier wurde offensichtlich gespart an der Stahlbewehrung.

Beispiel aus der öffentlichen Verwaltung

Fehlbohrungen an den Befestigungsmitteln an der Außenfassade wurden festgestellt.
Hätte man dies nicht durch einen unabhängigen Bauprüfer festgestellt, wären diese Mängel überbaut wurden und hätten vielleicht später Standsicherheitsprobleme verursacht.
Beispiel von einem privaten Bauherrn

Sockelfliesen auf Tapete kleben oder die statischen Befestigungsmittel an den Dachsparren nicht nach den anerkannten Regeln der Technik anbringen verursachen später Bauschäden, welche zu hohen Bauunterhaltungskosten führen.
Preiswerter und effektiver ist es, die Bauausführung durch einen unabhängigen Baubegleiter prüfen zu lassen.
Neben der Erfassung der Bauzustände und der mangelfreien Ausführung prüfen wir auch die Baustatik und den Energieausweis.

Fragen Sie uns und wir unterbreiten Ihnen ein Angebot.


Anmerkung:

(Die Ausführungen stellen keine Rechtsberatung dar sondern sind Meinungen und Ansichten des Entwurfsverfassers)

Büroanschrift

Uwe Besecke
Leisböhlweg 2
67434 Neustadt/W.
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