Grundlagen - Bauplanung, Baustatik, Bauherrenberater

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Grundlagen

Baulösungen

Anregungen zur Realisierung eines Bauvorhabens

1. Neubau Eigenheim und Modernisierung von bestehenden Gebäuden
2. Bauherrengesellschaft
3. Baufinanzierung, Instandsetzungsrücklage, Wertverlust

Vor Beginn einer Baumaßnahme empfehlen wir eine Beratung zum Baumanagement und zum Bauvertrag. Eine unabhängige Beratung einschl. Hinweisen zu Vertragsrisiken, z.B. bei Übertragung von Vollmachten o.ä., kann böse Überraschungen vermeiden. (dazu auch hier)
Dazu beraten wir Sie in unserer Beratungspraxis in Neustadt/W.
Wir vereinbaren auch Termine an den Wochenenden.

Wir bieten Ihnen auf den weiteren Seiten spezielle Baulösungen zu von uns realisierten Einfamilienhäusern und Bungalowtypen an.
Fragen Sie uns per e-mail, wir werden Ihnen kurzfristig eine verbindliche Antwort geben.

1. Neubau Eigenheim und Modernisierung von bestehenden Gebäuden

Die Realisierung eines Bauvorhabens ist eine komplexe Angelegenheit und bedarf der ausgiebigen Überlegung. Sei es zur Altersvorsorge oder zur Kapitalanlage, immer sollte jeder Schritt hin zur Realisierung gut überlegt sein. Dabei sind eigene Stärken und Bedürfnisse zu berücksichtigen. Viele Wege führen nach Rom, so ist das auch bei einem Gebäude.
Egal ob bei einem Neubauprojekt oder eine Modernisierung, es bestehen immer völlig unterschiedliche Wege um das Endziel zu erreichen. Viele Faktoren sind bereits im Vorfeld zu beachten.
Der Bausektor ist hart umkämpft. Die Baupreise spielen eine wesentliche Rolle.  Die Baupraxis zeigt, dass, zur Erhöhung der Gewinnmargen und zur Verbesserung der Bilanzen, die Bauunternehmen oft durch ungerechtfertigte Baunachträge die Baukosten in die Höhe treiben. Unwissenheiten bei den Bauherrn lassen oft die Baukosten ausufern oder Baumängel treiben die Bauherrn zum Rand der Verzweiflung.
Hat man sich für das eigene Eigentum entschieden, müssen die nächsten Schritte gut überlegt werden. Neben der Finanzierung sind weitere Überlegungen wie gewollte Flexibilität in den eigenen Entscheidungen während der Bauausführung, die Baukosten, das Bautempo, mögliche Eigenleistungen, die Haftungsfragen bei Baumängel oder die Baupartner notwendig. Bei diesen Entscheidungen sollten dabei die eigenen Interessen den Vorrang spielen. Jede Variante wie GU, Bauträger, Bauherrengemeinschaft oder Architekt/Bauingenieur haben Vor- bzw. Nachteile. Die Praxis zeigt, dass der Baupreis eher eine untergeordnete Rolle spielt. Bei den Entscheidungen helfen die gesetzlichen Vorschriften, die höchstrichterliche Rechtsprechungen aber auch oft der gesunde Menschenverstand. Man muss nur wissen wo etwas steht. Aber man sollte auch bedenken, dass man nicht selber als Bauherr Architekt, Bauingenieur und Jurist in einer Person ist.
Die Baumaterie ist schwierig. So kann ein Bauteil durchaus bautechnisch in Ordnung sein, liegt aber die vertraglich geschuldete Beschaffenheit des Bauteils nicht vor, so besteht trotzdem ein Sachmangel.
Bei Modernisierungsmaßnahmen ist eine umfassende unabhängige Beratung unumgänglich. Tauscht man vorhandene Fensteranlagen aus oder bringt eine WDVS-Fassade an, so sollte eine Energiebilanzberechnung vorgenommen werden. Werden allerdings Fußböden auf Holzbalkendecken erneuert oder das Dachgeschoss ausgebaut, so spielen Statik, Brandschutz oder Fluchtwege eine wichtige Rolle. Ausgehend von der Landesbauordnung ist dann die Beteiligung eines Sachverständigen unumgänglich. Die richtige und umfassende Beratung kann so unangenehme und teure Nachträge oder Bauschäden vermeiden.
Nicht jede Modernisierung zieht automatisch einen Umbauzuschlag bei der Honorarberechnung vom Architekten/Bauingenieur mit sich, auch dann nicht, wenn es gefordert wird. Ein Abbruch einer Heizungsanlage und danach eine neue Anlage oder Abbruch alter Fenster und neue Fenster in diese vorhandenen Öffnungen sind keine Umbaumaßnahme (vgl. dazu Rechtsprechung). Genauso die Anbringung einer WDVS-Fassade. Eine unabhängige Beratung vor Auftragserteilung kann hier viel Geld sparen.

Ausgehend von unserer Praxis möchten wir einige Vorurteile beleuchten.

  • Ein Pauschalvertrag sichert mir einen festen Endpreis. Nachforderungen sind nicht möglich.


Vereinfacht sichert ein Pauschalvertrag den Baupreis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf Grundlage der vereinbarten Beschaffenheiten zu. Das Mengenrisiko trägt dabei der Auftragnehmer. Aber die meisten Änderungen passieren nach Vertragsschluss im Rahmen der Bauausführung. Der Auftraggeber möchte den Fußboden verändern, vielleicht noch Wände verschieben oder eine andere Fliesen- und Fensterart wählen. Jetzt entstehen Baunachträge, welche in ihrer Art immer die Baukosten explodieren lassen und den Pauschalpreis in der Höhe verändern. Zu beachten ist, dass die Baupreise nach Vertragsschluss immer höher sind als wenn man sie vor Vertragschluss ausgehandelt hätte.
Wählt man einen Pauschalpreis, so sollte man bereits bei Vertragsschluss genau wissen was man möchte. Während der Bauausführung ist man in seiner Entscheidung nur noch gering flexibel.

  • Ich muss einen Bauträger nehmen, weil ich kein Grundstück habe.


Viele Gemeinden in Rheinland-Pfalz bieten bereits bauträgerfreie Grundstücke an. Hier sollte man auf den Internetseiten der Gemeinden surfen.

  • Die Leistung des Architekten/Bauingenieur ist viel zu teuer.


Nach der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz sind Architekten/Bauingenieure standortbezogen für die Erarbeitung der Baugenehmigungsunterlagen einschl. der statischen Berechnung notwendig. Auch der Bauträger kauft sich oftmals diese Planungsleistungen bei den freiberuflich Tätigen ein und berechnet diese als Planungsleistung an den Bauherrn weiter bzw. ist in seinem Pauschalpreis einkalkuliert.

Dabei ist das Honorar für die Bauvorlagen oder die statischen Berechnungen in einer Honorarordnung erfasst und für alle gleich (HOAI 2013).

Es kann sein, dass der freiberuflich Tätige gewisse Preiseinsparungen aus Wiederholungen von gleichen Gebäude wie beim Bauträger nicht vorweisen kann und dadurch etwas höher liegt, wie bei einem Komplettsystemanbieter.
Allerdings besteht in Haftungsfragen bei der getrennten Beauftragung eines Architekten/Bauingenieur ein wesentlicher Vorteil (§ 426 BGB). Hinsichtlich von Sachmängel können Bauunternehmer und Architekt/Bauingenieur gesamtschuldnerisch für den Werkserfolg haften. Das kann bei Insolvenz und Baumängel entscheidend sein, ob einer oder zwei Baubeteiligte haften. Das neue Bauvertragsrecht biete seit 2018 dem Verbraucher erhebliche Vorteile.

Weiter zu beachten ist auch, dass ein GU oder ein Bauträger für seine Koordinationsarbeit einen Zuschlag von ca. 20% auf die marktüblichen Baupreise aufschlägt. Dies erspart man sich beim Architekten/Bauingenieur.

  • Mit einem Bauträger/Generalunternehmer kann man schneller bauen.


Dies ist nicht von der Hand zu weisen.
Viele Komplettanbieter haben einen festen Kundenstamm für die einzelnen Gewerke mit bereits ausgehandelten Baupreisen. Das angebotene Gebäude wurde bereits mehrfach gebaut und somit durchgeplant.
Ein Architekt/Bauingenieur muss das Gebäude erst durchplanen und die Ausschreibungsunterlagen, welche Grundlage des Preises sind, erarbeiten und die Gewerkepreise am Markt wettbewerbsgerecht einholen. Allerdings kann man sicher sein, dass die im Wettbewerb angebotenen Baupreise dann auch marktgerecht sind. (dazu hier)

  • Einen Baubetreuer während der Bauausführung braucht man nicht, dass macht der Bauträger für mich


Wer eine solche Aussage tätigt sollte schon von Beruf Architekt/Bauingenieur und Jurist sein. Wenn nicht, können die Probleme vorgezeichnet sein.
In der Vertragsbeziehung stehen sich der Auftraggeber als Besteller der Bauleistung und der Auftragnehmer als Schuldner der Bauleistung gegenüber. Schon aus dieser Konstellation kann der Auftragnehmer nicht die Interessen des Auftraggeber unabhängig vertreten. Der Auftragnehmer möchte, dass seine Bauleistung kurzfristig bezahlt wird. Allerdings hat der Auftraggeber bei einem Baumangel ein Leistungsverweigerungsrecht. Aus welchem Grund sollte also der Auftragnehmer selber bei sich einen Baumangel anzeigen, was zur Folge hat, dass seine Rechnung nicht bezahlt werden muss.
Ein Vergütungsanspruch des Auftragnehmers besteht nur bei mängelfreiem Wertzuwachs für den  Auftraggeber. Dies ist aber für einen Baulaien nur schwer festzustellen. Die Folge ist, dass Überzahlungen stattfinden oder mangelhafte Bauleistungen bezahlt werden.
Ein weiteres Problem für jeden Auftraggeber ist die Bewertung von Baunachträgen. Ist der Baunachtrag überhaupt gerechtfertigt oder bereits in der Vertragsleistung beinhaltet.

Ein rechtlich entscheidender Punkt für den Bauherrn ist der Zeitpunkt der Abnahme. Die Abnahme des Bauvorhabens durch den Auftraggeber bewirkt, dass mit der vorbehaltlosen Annahme des Werkes der Auftraggeber die Leistung als vertragsgerecht billigt. Die Abnahme stellt den Werklohn fällig, verlagert die Beweislast für Mängel auf den Bauherrn und verengt einen Erfüllungsanspruch bei Mängel auf eine Nacherfüllung. Für einen bautechnischen Laien als Bauherrn ist dieser wichtiger Punkt ohne externe unabhängige Hilfe und Beratung durch einen Bausachverständigen nur schwer zu meistern.

Betrachtet man die Probleme für den Auftraggeber bei Baumängel, Überzahlungen oder Baunachträgen, so rechtfertigt sich ein unabhängiger Baubetreuer bei der Baurealisierung durch einen Bauträger.
Das fällige Honorar für den Baubetreuer von ca. 2-3% je nach Leistungsart können sich dann schnell bezahlt machen.

  • Beim Architekten habe ich keine Kostengrenze, keinen Endpreis


Das Vertragsrecht und die höchstrichterliche Rechtsprechung sehen dies differenzierter.
In dem Werksvertrag mit dem Architekten/Bauingenieur sollte eine Bausummenobergrenze als Beschaffenheit der Leistung vereinbart werden. Ein Anspruch aus § 635 BGB ist dann gegeben, wenn der Architekt eine als Beschaffenheit seines Werkes vereinbarte Baukostenobergrenze in Folge der Verletzung von Leistungspflichten nicht einhält (BGH VII ZR 105/05).
Die Planung des Architekten ist mangelhaft, wenn eine mit dem Besteller vereinbarte Obergrenze für die Baukosten überschritten wird. Eine Toleranz kommt nur in Betracht, wenn sich im Vertrag hierfür Anhaltspunkte finden (BGH VII ZR 395/03).
Wenn man diese Grundsätze als Auftraggeber beachtet, so kann der Hauspreis auch ein Endpreis sein. Den der Architekt/Bauingenieur ist zu einer richtigen Kostenberechnung im Zuge der Leistungsphase 3 verpflichtet. Für die richtige Vertragsformulierung sollte man im Vorfeld der Auftragserteilung einen juristische Beratung einholen.

  • Baukosten kann man nicht vorhersehen


Wie sich die Zukunft der Baupreise entwickeln ist schwer einzuschätzen. Allerdings kann auch jeder bauunerfahrene Bauherr auf Basis statistischer Werte einen möglichen Baupreis für sein geplantes Eigenheim selber ermitteln. Grundlage ist der Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes i.V.m. den Normalherstellungskosten.

Beispiel:
Freistehendes EFH, ohne Keller, DG ausgebaut, mittlerer Ausstattungsstandard,
Bruttogrundfläche 150 m2
150 m2 x 780 Euro =  117.000,00 Euro brutto  (Basis Jahr 2000)
Basis 2009 = 112,4 %
117.000,00 Euro x 112,4% = 131.040,00 Euro
Baunebenkosten 14% (Architekt/Bauingenieur)
131.040,00 Euro x 14% = 149.385,00 Euro  (ohne Grundstück + Nebenkosten Grundstück)

Ausgehend von unserer langen Bauerfahrung können wir unterschiedliche Empfehlungen geben.

Wer standardisiert und schnell bauen möchte sollte mit einem Bauträger sein Bauvorhaben realisieren. Änderungen während der Bauphase sollten vermieden werden. Vor Unterzeichnung des Bauvertrages sollte eine Beratung durch einen Juristen erfolgen. Für die eigene Bauberatung und der Bauabnahme sollte ein unabhängiger Baubetreuer beauftragt werden.

Wer zeitmäßig nicht eng gebunden ist, kostengünstig bauen und flexibel sein möchte oder eine Modernisierung plant, der sollte mit einem Architekten/Bauingenieur bauen. Auf den Vorteil der Haftung wurde schon hingewiesen. Allerdings sollte auch hier vor Beauftragung des Architekten ein juristischer Rat eingeholt werden (Leistungsumfang, Honorar, Haftung, Baukostenobergrenze usw.). Durch die Aufklärungs- und Beratungspflicht des separat beauftragten Architekten ist eine gesonderte Baubetreuung in den meisten Fällen entbehrlich.
Bei dieser Baurealisierung haben sich zwei Varianten herausgebildet.
Die Vollbeauftragung des Architekten nach den Leistungsphasen 1-9 HOAI einschl. einer möglichen Generalplanerleistung (Genehmigungsunterlagen, Ausführungsplanung, Einzelgewerkausschreibung, Bauüberwachung, Objektbetreuung)
Die Beauftragung des Architekten nach den Leistungsphasen 1-4 HOAI, Erarbeitung GU-Ausschreibung für Pauschalvertrag und Bauüberwachung

Weitere individuelle Varianten sind denkbar. Allerdings sollte man stets die Haftungsproblematik, die Baukosten und das Bauherrenrisiko im Auge haben. Eine unabhängige Beratung zu den Varianten macht sich dabei immer bezahlt.

2. Bauherrengemeinschaft

Hat man die Absicht eine Eigentumswohnung zu errichten, so gewinnt die Form der "Bauherrengemeinschaft" immer mehr an Bedeutung. Der private Zusammenschluss von Bauherren mit dem Ziel gemeinsam ein Bauvorhaben zu errichten wird als Bauherrengemeinschaft bezeichnet. Rechtlich ist die Bauherrengemeinschaft mit dem Bauherrn gleichzusetzen.
Gemeinsam mit anderen Bauwilligen ein Haus planen, bauen und dabei individuelle Wünsche umsetzen, dass ist die Idee der Bauherrengemeinschaft.
Aber wie funktioniert dieses gemeinsame Bauen?
Die Gemeinschaften besteht aus Einzelbauherren oder mehreren Familien, denen sich weitere Interessenten anschließen können. Gemeinsam mit einem Architekten wird die Innen- und Außengestaltung geplant und dabei fließen individuelle Wünsche und kreative Ideen der Beteiligten ein. Jeder Haushalt zahlt entsprechend der Wohnungs- oder Hausgröße. Die Extras in den eigenen vier Wänden werden getrennt abgerechnet.
Die Baugemeinschaften können zwischen verschiedenen Rechtsformen wählen. Sie unterscheiden sich in den Fragen der Haftung, persönlicher Risiken, der Finanzierung und der Förderung.
Bauherrengemeinschaften werden zwischen Personen vereinbart, die am Erwerb und an der damit verbundenen Bebauung eines Grundstücks als "Bauherren" mitwirken mit dem Ziel,
Wohnungseigentum in dem Bauwerk zu erlangen und dabei möglichst Steuervorteile aus der
Bautätigkeit in Anspruch zu nehmen (vgl. Goldbeck/Uhde, Das Bauherrenmodell in Recht und Praxis). Die Bauherrengemeinschaft kommt durch Abschluss eines Treuhandvertrags und den darin erteilten Vollmachten seitens der Beteiligten auf Veranlassung des Initiators (Treuhänders) zustande. Der Erwerb des Grundstücks erfolgt meist zu Miteigentum der Beteiligten; sie bilden insoweit eine Bruchteilsgemeinschaft. Auch bei der Vergabe der Bauaufträge durch den für sämtliche Bauherren tätigen Treuhänder sind die Bauherren, vertreten durch den Treuhänder, nicht notwendig gemeinschaftlich beteiligt, sondern werden je nach Vertragsgestaltung einzeln verpflichtet.
Ihre Haftung kann bei erkennbarer Vertragsgestaltung auf den der jeweiligen Quote ihres künftigen Wohnungseigentums entsprechenden Anteil der Baukosten beschränkt werden (vgl. BGH , Urteil vom 21. 1. 2002 - II ZR 2/00).
Die Gesellschaft endet mit der endgültiger Fertigstellung des Wohnungseigentums und Erbringung der von den Gesellschaftern geschuldeten Leistungen (Zweckerreichung). An ihre Stelle tritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem WEG.

3. Baufinanzierung, Instandsetzungsrücklage, Wertverlust

Bei der Baufinanzierung bestehen eine Vielzahl von Angeboten von Banken, Sparkassen und Versicherungen. Hier sollte man sich entsprechende Angebote einholen. Aus den finanziellen Möglichkeiten sollte man dann sich die Bausummenobergrenze festlegen und diese vertraglich bei den Auftragnehmern verankern. Nur so können böse Überraschungen während der Baurealisierung weitgehend vermieden werden.
Neben der monatlichen Rückzahlungsrate ist weiterhin eine Instandsetzungsrücklage (bei WEG obligatorisch) zu berücksichtigen.

Gerade bei dem Erwerb von Wohneigentum in bestehenden Komplexen besteht eine Verbindung von überteuerten Kaufpreisen, Finanzierung und Wiederverkaufswert. Jährlicher Wertverlust sowie Instandsetzungsstau können den Wiederverkaufswert deutlicher senken als man selber annimmt.

(wird fortgesetzt)

(Bem.: Der Beitrag ist die persönliche Auffassung des Verfassers und stellt keine bautechnische oder juristische Beratung dar)


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Uwe Besecke
Leisböhlweg 2
67434 Neustadt/W.
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