Dachgeschossausbau

Modernisierung

Wohnraum durch Dachgeschossausbau

(Mehr dazu auch in unserem BLOG)

Mit dem Ausbau von ungenutztem Dachraum in Mehr- und Einfamilienhäusern kann neuer Wohnraum geschaffen werden. Dachräume, soweit diese richtig bautechnisch ausgebaut wurden, bieten eine hohe Lebensqualität und zeichnen sich durch einen besonderen Lebensstil aus.

Abhängig von der Art der Dachkonstruktion sind die Raumhöhen in vielen Fällen für eine Nutzung als Aufenthaltsraum ausreichend.

Die Möglichkeiten der Wohnnutzung sind vielfältig. Arbeitsraum für Homeoffice, privater Rückzugsort, Kinderzimmer, Spielraum für die Enkel oder Gästezimmer für die Kinder.

Andererseits kann man in Mehrfamilienhäusern neue vermietbare Wohnungen schaffen.

Gerade in s.g. Jugendstilhäusern, wo es früher noch einen Trockenboden gab, haben wir schon einige Dachgeschosse zu Wohnzwecken/Mietwohnungen umgebaut. Mit baulichen Besonderheiten wie Dachterrassen oder Penthouse- und Maisonettewohnungen kann ein sehr attraktiver und teuer vermietbarer Wohnraum geschaffen werden.

Allerdings sind bestimmte bauliche Rahmenbedingungen zu beachten.

Der Dachgeschossausbau ist in Deutschland in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt.

Die wichtigsten Punkte und Voraussetzungen, im Einzelfall können sich noch weitere Bedingungen ergeben, haben wir für RLP zusammengefasst.

1) Aufenthaltsräume im Dachraum müssen eine lichte Raumhöhe von 2,20 m über der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.

2) Aufenthaltsräume und Wohnungen im Dachraum von Gebäuden der Gebäudeklassen 2 bis 5 sind nur zulässig, wenn sie einschließlich ihrer Nebenräume

unmittelbar über Geschossen angeordnet werden, deren tragende Bauteile den §§ 27 und 31 entsprechen; liegen diese Geschosse im Dachraum, müssen ihre Dachschrägen von innen dem Feuerwiderstand dieser Bauteile entsprechen,
Trennwände nach § 29 und feuerhemmende Decken haben; dies gilt nicht für Decken von Geschossen, über denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind.

Ihre Zugänge müssen durch Wände nach § 35 Abs. 3, feuerhemmende Türen und feuerhemmende Decken gegen den nicht ausgebauten Dachraum abgeschlossen sein.

3) Jede Nutzungseinheit mit einem oder mehreren Aufenthaltsräumen muss in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein; beide Rettungswege dürfen jedoch innerhalb des Geschosses über denselben notwendigen Flur führen. Die Rettungswege müssen bei Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, über notwendige Treppen (§ 33 Abs. 1) führen.

4) Baugenehmigungsfrei sind Veränderungen an tragende oder aussteifende Bauteile im Innern von Gebäuden nach § 66 Abs. 1 LBauO mit Ausnahme von Kulturdenkmälern; die Bauherrin oder der Bauherr muss sich vor Baubeginn die Unbedenklichkeit der Maßnahme von einer Person nach § 66 Abs. 6 Satz 1LBauO bestätigen lassen.

5) Baugenehmigungsfrei ist der Ausbau einzelner Aufenthaltsräume im Dachraum von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, wenn die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht verändert wird; in der Dachfläche liegende Fenster sind zulässig.

6) Baugenehmigungsfrei sind die Nutzungsänderungen von Gebäuden, Nutzungseinheiten und Räumen, die nicht im Außenbereich liegen, wenn für die neue Nutzung keine anderen bedeutsamen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten.

Die Genehmigungsfreiheit entbindet nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch baurechtliche und sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften an bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen gestellt werden.

Das sind z.B. die Treppen als Zuwegung zu den neuen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss.

Nach den Vorgaben der Treppennorm sowie der Landesbauordnungen gelten folgende Treppenlaufbreiten:

In Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen und innerhalb von Wohnungen (auch Maisonette-Wohnungen) ist bei baurechtlich notwendigen Treppen eine nutzbare Laufbreite von mindestens 80 cm gefordert, bei baurechtlich nicht notwendigen Treppen eine nutzbare Laufbreite von mindestens 50 cm.

Das mag sich für den normalen Hausbesitzer alles sehr kompliziert anhören. Aus unserer Erfahrung nach einigen Bauvorhaben im Dachgeschossausbau ist es aber überschaubar.
Wichtig ist eine ausführliche Beratung vor Ort durch einen erfahrenen Bauexperten, welcher die Möglichkeiten und Grenzen benennt und aufzeigt.

Wir empfehlen, dass sich ein Bauherr vor dem Gespräch genau aufschreibt, was er machen will, was seine genaue Absicht und seine Vision ist.

In jedem Fall benötigt man für einen Dachgeschossausbau einen listengeführten Baustatiker zur Nachrechnung der Dachkonstruktion. Dies ist deshalb notwendig, weil durch die neuen Lasteintragungen infolge Dämmung, Fußbodenaufbau, Brandschutz und Verkehrslasten Verstärkungsmaßnahmen notwendig werden.

Sollte bei einem Dachgeschossausbau auch ein Bauantrag notwendig werden, so können in den meisten Fällen die Baustatiker die notwendigen Bauantragsunterlagen selber erarbeiten und einreichen.

In jedem Fall ist das in unserem Planungsbüro möglich, denn unsere Absicht als Dienstleister ist, dem Kunden ein Komplettangebot von Bauantrag und Baustatik anzubieten.

Fragen Sie uns. Wir beraten Sie gerne.