Mängelbewertung

Baumängel

Baumängel vor und nach der rechtsgeschäftlichen Abnahme

(Auszug aus unserer Online - Beratung "Baumängel - Grundlagen im Werkvertragsrecht"

Wann kann ich als Auftraggeber erfolgreich Baumängel geltend machen? Diese Frage werden sich so manche Bauherren stellen und welche Rechtsfolgen muss ich beachten?

Auch Baufirmen als Auftragnehmer sind dieser Fragestellungen ausgesetzt, wenn Gutachter oder Sachverständige von Auftraggeberseite eingeschaltet werden.

In der Baupraxis ist das Thema "Baumängel" ein wichtiges Thema. Dabei gibt es zwei Schwerpunkte. Einmal werden Baumängel vom Auftraggeber bereits bei der Bauausführung, z.B. Bewehrungsabnahmen im Rohbau usw., festgestellt und andererseits, gerade bei Bauträgerverträgen ohne eigenen Bauherrenberater, Baumängel nach Einzug oder Gebrauch des Gebäudes.

Bei den unausweichlichen Streitigkeiten der Vertragsparteien besteht viel Unklarheit darüber, was eigentlich die rechtlichen Grundlagen sind und was man machen kann.

"Der Auftragnehmer schuldet grundsätzlich die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme." (Aussage des BGH)

Daraus kann man schon zwei wichtige Punkte entnehmen.

1) Was sind die geschuldeten anerkannten Regeln der Technik?

2) Zeitpunkt der Abnahme? Bedeutung der rechtsgeschäftlichen Abnahme eines Gebäudes?

"Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen." (so die Aussage des BGH)

Daraus ergibt sich sofort die Frage, was ist vor der Abnahme mit Baumängel?

Dazu die Aussagen des BGH in seinen neusten Entscheidungen:

"Der Besteller kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist."

"Allerdings stehen dem Besteller in der Herstellungsphase Erfüllungsansprüche und Rechte des allgemeinen Leistungsstörungsrechts zur Verfügung, die unter Umständen schon vor Fälligkeit bestehen können, wie § 323 Abs. 4 BGB zeigt."

"Vor der Abnahme steht dem Besteller der Herstellungsanspruch nach § 631 Abs. 1 BGB zu."

"Die Interessen des Bestellers sind durch die ihm vor der Abnahme aufgrund des allgemeinen Leistungsstörungsrechts zustehenden Rechte angemessen gewahrt: etwa Schadensersatz neben der Leistung nach § 280 Abs. 1 BGB, Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 281, 280 BGB, Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung, § 280 Abs. 2, § 286 BGB, Rücktritt nach § 323 BGB oder Kündigung aus wichtigem Grund entsprechend § 314 BGB."

Stellt sich weiter die Frage, wie die berechtigten Baumängel zu bewerten und in Geld zu bemessen sind, wenn der Auftragnehmer eine Nacherfüllung oder Mängelbeseitigung abgelehnt oder verweigert hat?

Aus unseren Erfahrungen wurden einerseits Baumängel durch den Auftraggeber beseitigt und die entstandenen Mängelbeseitigungskosten beim Unternehmer geltend gemacht (Aufrechnung mit offenem Werklohn) oder andererseits die Mängelbeseitigungskosten geschätzt, geltend gemacht aber durch den Bauherrn nicht beseitigt.

Wie ist jetzt die Rechtslage? Dazu der BGH in Auszügen wie folgt:

"Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung)."

"Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel beseitigen lässt, kann die von ihm aufgewandten Mängelbeseitigungskosten als Schaden gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB ersetzt verlangen. Vor Begleichung der Kosten kann der Besteller Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten verlangen."

Wir haben uns mit diesem Thema näher in unserer Online - Beratung auseinander gesetzt und bieten dazu auch eine Online-Beratung via SKYPE oder ZOOM an.

Für Verbraucher und private Auftraggeber ist das Erstgespräch kostenlos.

Als unabhängige Bauherrenberater bieter wir uns für die Planung/Beratung bei Mängelbeseitigungsleistungen an. Fragen Sie uns einfach.